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第一条 为了加强农村房屋建设管理，节约利用土地，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《江西省城乡规划条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
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第二条 本市行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外的农村集体所有土地上的房屋新建、改建、扩建及其监督管理，适用本条例。
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第三条 农村房屋建设应当遵循规划先行、先批后建、节约土地、标准控制的原则。
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第四条 县级以上人民政府组织领导本行政区域内的农村房屋建设工作。
县级以上人民政府自然资源主管部门负责本行政区域内农村房屋建设的有关规划和用地的监督管理工作。
县级以上人民政府农业农村主管部门负责本行政区域内农村宅基地改革和管理相关工作。
县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内农村房屋建设的指导和监督管理工作。
县级以上人民政府财政、城市管理、生态环境、林业、水利、文化和旅游、交通运输等主管部门，应当按照各自职责做好农村房屋建设相关工作。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村房屋建设的日常监督管理和服务工作，根据法律、法规授权以及县级人民政府有关部门的依法委托，开展农村房屋建设的执法工作。
村民委员会应当按照有关法律、法规和本条例的规定做好农村房屋建设的相关工作。
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第五条 农村房屋建设应当符合乡（镇）国土空间规划、村庄规划，并纳入当地土地利用年度计划。
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第六条 乡（镇）人民政府可以组织编制乡（镇）国土空间规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。经批准的乡（镇）国土空间规划、村庄规划，应当予以公示。
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第七条 乡（镇）国土空间规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重农村村民意愿，体现农村特色，保护和传承地方传统文化。
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第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，对符合条件的农村村民住宅建设用地计划指标予以保障。
农村房屋建设应当优先利用荒山荒坡地、原有宅基地、村内空闲地，不得占用永久基本农田和生态保护红线，不占或者少占耕地。确需占用耕地的，必须严格执行占用耕地补偿制度。
农村村民住房建设应当严格控制用地面积，占用耕地建房的，每户用地面积不得超过一百平方米；占用宅基地和村内空闲地的，每户用地面积不得超过一百二十平方米；占用荒山、荒坡的，每户用地面积不得超过一百八十平方米。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取集中统建、多户联建和农民公寓等形式保障农村村民实现户有所居，人均住房面积不得低于本地城镇居民最低保障住房面积标准。
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第九条 农村房屋建设选址应当避让下列区域：
（一）行洪、泄洪通道，堤防和护堤地；
（二）公路建筑控制区、铁路建筑限界范围；
（三）地质灾害隐患区、山洪灾害危险区；
（四）文物保护单位保护范围；
（五）消防通道；
（六）地下电缆、光缆通道保护范围；
（七）变电设施、输电线路走廊；
（八）其他依法应当避让的区域。
申请和审批
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第十条 农村村民符合下列条件的，可以以户为单位申请住房建设：
（一）无自有住房或者现有住房人均建筑面积低于三十平方米，需要新建住房或者扩大住房用地面积的；
（二）达到法定婚龄需分户，已有宅基地不能分割或者分割后的宅基地面积低于规定标准的；
（三）宅基地因国家建设项目征收或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要占用的；
（四）因自然灾害、政策性移民等需要搬迁安置的；
（五）现有住房经鉴定属于危房需要拆除的；
（六）可以申请住房建设的其他情形。
农村村民申请住房建设因规划实施、古建筑保护、文物保护等不能原址重建的，原有住房、宅基地经依法处置后，可以申请新的宅基地建房。
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第十一条 农村村民住房建设应当按下列程序办理审批手续：
（一）住房建设申请人向所在村民小组提交书面申请，村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论并公示，公示无异议或者异议不成立的，交村民委员会或者村集体经济组织办理审查，没有分设村民小组或已统一由村民委员会或者村集体经济组织办理的，可直接向村民委员会或者村集体经济组织申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示；
（二）审查通过的，由村民委员会或者村集体经济组织出具书面意见，报送乡（镇）人民政府审批；
（三）乡（镇）人民政府收到住房建设申请相关材料后，应当组织现场审查。经审查符合批准条件的，依法办理乡村建设规划许可证和用地批准书的审批手续；不符合批准条件的，退回申请材料，并书面告知不予批准的理由。
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第十二条 有下列情形之一的，农村村民住房建设用地申请不予批准：
（一）不符合乡（镇）国土空间规划、村庄规划的；
（二）非本集体经济组织成员申请的；
（三）不符合农村村民一户只能拥有一处宅基地规定的；
（四）将住房出卖、出租、赠与或者改变用途后，再次申请宅基地的；
（五）占用农用地，未经农用地转用审批的；
（六）原有宅基地面积已经达到规定标准或者能够满足分户需要的；
（七）申请的住房建设用地土地权属有争议的；
（八）原有住房被征收已经得到补偿安置的；
（九）申请人属于政府集中供养照顾的孤寡老人、五保户的；
（十）不符合生态环境、历史文化名镇名村、传统村落、传统建筑和文物保护有关法律法规要求的；
（十一）法律、法规规定的不符合用地申请条件的其他情形。
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第十三条 乡（镇）村公共设施、公益事业的房屋建设，可以使用农村集体所有土地，但应当按照下列程序办理审批手续：
（一）建设单位或者个人持建设项目批准、核准或者备案文件，建设工程设计方案，村民委员会书面意见，以及法律、法规、规章规定的其他材料报乡（镇）人民政府审核；
（二）经乡（镇）人民政府审核，应当将初审意见及材料报县级人民政府自然资源主管部门，并提出申请；
（三）经县级以上人民政府自然资源主管部门审查，报县级人民政府批准，核发乡村建设规划许可证。
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第十四条 建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当依法办理农用地转用审批手续；涉及未利用地转为建设用地的，按照农用地转用的审批权限和审批程序办理未利用地转用手续。
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第十五条 单户农村村民住房建设层数不得超过三层,房屋檐口高度不得超过十一米，建筑面积不得超过三百五十平方米。
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第十六条 县级人民政府住房和城乡建设主管部门应当为农村村民住房建设无偿提供建筑设计通用示范图集。提倡农村村民住房建设采用赣派建筑风格。
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第十七条 县级人民政府自然资源主管部门或者乡（镇）人民政府核发乡村建设规划许可证时，应当在主文及其附图、附件上明确建房户、建房位置、用地面积、建筑面积、建筑高度、四至范围、建筑朝向、建筑风格和色彩等要求。
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第十八条 建设工程开工前，建设单位或者个人应当按照乡村建设规划许可证和用地批准书的要求，进行建设工程放线，并提出验线书面申请。乡（镇）人民政府应当自接到书面申请之日起三个工作日内，到现场进行验线。经验线合格的，出具验线单。
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第十九条 乡（镇）人民政府应当在建房施工现场设立规划公示牌，公示乡村建设规划许可证的编号及发证机关名称、建房户姓名、用地面积、四至范围、建筑面积、房屋层数、建筑高度、设计方案、附图及监督举报电话等，接受群众监督。
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第二十条 农村村民住房建设完工后，乡（镇）人民政府应当组织竣工核实。
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第二十一条 建房户易地新建住房的，应当在新房竣工或者入住后，及时拆除原有住房并将宅基地退回村集体经济组织。
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第二十二条 建房用地自批准之日起满两年未动工建设的，原批准文件失效。因不可抗力等不能按期建设的，可以申请延期建设。
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第二十三条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设、乡镇企业，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
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第二十四条 县级以上人民政府自然资源主管部门应当对农村房屋建设的规划实施和用地情况进行监督检查。
县级以上人民政府农业农村主管部门应当对农村房屋建设的宅基地用地情况进行监督检查。
县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门应当加强乡村建设工匠的技能培训。
乡（镇）人民政府应当组织农村用地建房实时巡查，依法查处本行政区域内违法违规建房。
村民委员会应当加强日常巡查，发现违法违规建设房屋的，应当立即劝阻，并于二十四小时内向乡（镇）人民政府报告。
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第二十五条 各级人民政府应当按照村庄规划，统筹和完善村庄水、电、路、地下管网、通信网络、厕所、垃圾收集等公共设施，做好与农村房屋建设的配套衔接。
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第二十六条 鼓励农村村民理事会通过村规民约参与农村房屋建设自治管理。
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第二十七条 建房户和施工企业或者个人应当共同做好施工现场安全管理工作。鼓励建房户和施工企业或者个人为建筑施工人员购买意外伤害险等商业保险。
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第二十八条 施工企业或者个人不得对未取得乡村建设规划许可证和用地批准书或者违反乡村建设规划许可证和用地批准书规定的农村房屋建设提供施工服务。
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第二十九条 县级人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门和乡（镇）人民政府应当公布举报电话，设立举报信箱，可以对举报人给予奖励。
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第三十条 在农村房屋建设管理过程中有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本条例第二十四条规定，不组织巡查，情节严重的，或者巡查发现违反乡（镇）国土空间规划、村庄规划的建设行为和建设工程，不及时报告、制止和查处的；
（二）未按照法律、法规的规定发放乡村建设规划许可证和用地批准书的；
（三）发生占用永久基本农田等违法用地案件造成严重后果的；
（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为。
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第三十一条 违反本条例规定，未经乡（镇）人民政府验线或者验线不合格继续建设的,由乡（镇）人民政府责令限期改正。逾期不改的,由县级人民政府自然资源主管部门对建设单位处五千元以上两万元以下罚款;对个人处一千元以上三千元以下罚款。
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第三十二条 违反本条例规定，在乡（镇）国土空间规划、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行农村房屋建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
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第三十三条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
违反本条例第二十一条规定，超过本条例第八条规定标准多占的面积，以非法占有土地论处。
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第三十四条 违反本条例规定的其他行为，有关法律、法规已有处罚规定的，适用其规定。
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第三十五条 本条例中农村村民是指具有本市农村集体经济组织常住户口的村民。
户是指具有本市农村集体经济组织常住户口且享有法定权利、履行相应义务、享受集体资产和收益分配的集体经济组织成员家庭。
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第三十六条 新余高新技术产业开发区管理委员会、仙女湖风景名胜区管委会履行本条例规定的县级人民政府的有关职责。街道办事处等管理机构履行本条例规定的乡（镇）人民政府的有关职责。
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第三十七条 本条例自2019年9月1日起施行。
关于《新余市农村房屋建设管理条例修正案
（草案）》的说明
——2023年5月4日在新余市第十届
人大常委会第十三次会议上
新余市农业农村局局长 宋三保
市人大常委会：
依据《立法法》，省、市有关立法规定和市委转发的《新余市人大常委会2023年立法计划》安排，由我局牵头，组织市自然资源局、市住建局等部门开展了《新余市农村房屋建设管理条例》（以下简称条例）的修改工作，同时邀请市人大常委会法工委提前介入法规修改。现对《新余市农村房屋建设管理条例修正案（草案）》（以下简称修正案草案）的起草做说明。
一、起草背景
条例于2019年9月1日起正式施行，在规范我市农村房屋建设、节约利用农村土地和改善农村环境等方面发挥了积极的作用。但是，随着《中华人民共和国土地管理法》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规的先后修正，《江西省乡村振兴促进条例》的颁布施行，农村房屋建设管理工作中的部门职责、审核批准、监督管理、行政处罚等事项均发生了变化和调整。因此，修改工作十分必要,正当其时。
二、起草过程
2022年11月，条例确定为我市2023年地方性法规修正项目后，由我局牵头组织市自然资源局、市住建局等部门开展了条例的修改工作。12月，我局开始着手条例的修改，在市人大常委会法工委指导下，确定了修改工作进度表、明确了工作任务和完成时限。之后，市司法局明确了修改原则，对初稿的修改工作进行了指导，并就范围和内容提出了修改建议，分别于2023年1月9日、2月13日完成2次修改。2月13日，经市司法局初步审查后形成了修正案草案的征求意见稿；于2月13日、2月14日分别通过“新余市美丽乡村”“新余政府信息网”“新余发布”“等公众号向社会征求意见。2月21日和3月14日先后2次组织市司法局、市自然资源局、市住建局等单位进行集中讨论，并邀请市人大常委会法工委提前介入法规修改，对各单位提出的意见逐条进行讨论。3月22日，最终形成了修正案草案，并提请市人民政府对修正案草案予以审查。3月27日，市司法局完成了修正案草案的合法性审查，并提交市政府常务会审议。4月7日，市人民政府常务会审议并原则通过了修正案草案。
三、主要内容
（一）修正案草案按照上位法的新规定修改了农业农村局、自然资源局这两个主要职能部门的职责，考虑到当前乡镇人民政府在农村建房中被上位法赋予了很多新的职能，修正案草案还依法增加了乡（镇）人民政府组织编制乡（镇）国土空间规划、村庄规划，开展农村宅基地审批等职责（第四条）。
（二）修正案草案增加了“村庄规划是管理村域国土空间开发保护，实施国土空间用途管制，核发乡村建设项目规划许可以及进行各项建设的依据”（第八条）的内容，同时按照我省规定对村民建房宅基地用地面积进行了调整（第九条）。
（三）修正案草案对“农村村民建房”和“乡村公共设施、公益事业、乡镇企业房屋建设”的审批程序分别进行了修改和调整（第十二条、第十六条），特别明确了农村村民建房所需“乡村建设规划许可证和办理宅基地批准书”改由乡（镇）人民政府核发（第十二条）。
（四）修正案草案依据新修正的《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》增加了“农村村民进城落户后原宅基地如何处置”的内容（第二十五条），还特别对“建房户易地新建住房的，应当在新房竣工或者入住后拆除原有住房并将宅基地退回村集体经济组织”这一内容增加了“六个月内”的期限（第二十四条），以便于具体执行。
（五）考虑到我省已授权乡镇行使查处农村非法占用土地建住宅行为的行政执法权，修正案草案对此行为的执法主体进行了修改，明确为“乡（镇）人民政府”（第三十七条）。
四、征求意见情况
向各县区、市财政局、市应急管理局、市林业局、市水利局、市生态环境局、市交通局、市城管局、市文广新旅局、市公安局等15个单位和社会公众征求了意见，共收集到意见建议共20条，其中渝水区10条、分宜县6条、市公安局2条、社会公众2条；采纳3条，未采纳17条，理由如下：
渝水区和分宜县提出的意见建议已在两次讨论中经我局和市自然资源局进行了分析，共采纳2条，未采纳的也已说明了理由，主要是缺乏上位法依据；
市公安局所提的建议将第十三条农村村民住房建设用地申请不予批准情形的第六项修改为“原有宅基地面积不能满足分户需要的”的意见未采纳，理由是：该内容规定的是“农村村民住房建设用地申请不予批准”的情形，而非可以批准的情形。
以上说明连同修正案草案，请一并审议。
关于《新余市农村房屋建设管理条例修正案
（草案）》的审查报告
——2023年5月4日在新余市第十届
人大常委会第十三次会议上
市人大法制委副主任委员、常委会法工委主任 郑军
市人大常委会：
2019年，《中华人民共和国土地管理法》进行了第三次修正，对农村房屋建设的宅基地管理制度、审批手续、机构职能作出了一系列调整。为了维护社会主义法制统一，与上位法有效衔接、保障政令畅通，因此，《新余市农村房屋建设管理条例》的修改纳入了《新余市人大常委会2023年立法计划》。按照《新余市立法条例》的规定，市人大法制委对《新余市农村房屋建设管理条例修正案（草案）》（以下简称修正案草案）进行了审查。现将有关情况报告如下。
一、审查过程
年度立法计划制定下发后，常委会领导及时召开立法计划启动会，精心调度部署《新余市农村房屋建设管理条例》的修改工作。2022年11月，市农业农村局启动了条例修改的起草工作。2023年1月，起草完成条例草案，2月，通过新余发布、政务信息网站、公文平台广泛征求意见。市人大常委会法工委提前介入条例修改工作，加强工作指导，分别于2月21日、3月14日两次会同市农业农村局、市住建局、市自然资源局、市司法局召开座谈会，围绕法规的焦点问题开展了充分讨论，进行了认真修改。3月底，市司法局对条例草案进行了合法性审查。3月30日-31日，市人大常委会法工委组织市农业农村局、市司法局一同前往分宜县双林镇、渝水区罗坊镇开展立法调研，召开征求意见座谈会，实地考察罗坊镇湖头村、彭家村，了解当地农村房屋建设管理经验做法。4月7日，市十届人民政府第33次常务会议审议研究通过，向市人大常委会提交了条例草案的议案。市人大常委会法工委在广泛征求意见和反复充分讨论的基础上，对条例草案作了进一步修改完善。4月19日，市人大法制委对条例草案的修改情况进行了审议。4月21日，市人大常委会主任会议听取了市人大法制委关于条例草案修改情况的汇报。4月28日，市人大常委会党组就条例草案修改情况向市委进行了汇报。
二、审查内容
(一)关于部门职能的修改
1.关于县级以上人民政府农业农村主管部门的职能。根据上位法，在第四条中，增加职能为:“县级以上人民政府农业农村主管部门负责本行政区域内农村宅基地改革和管理相关工作”；在第二十四条中，增加职能为：“县级以上人民政府农业农村主管部门应当对农村房屋建设的宅基地用地情况进行监督检查”。
2.关于县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门的职能。在第二十四条中，修改职能为：“县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门应当加强乡村建设工匠的技能培训”。
3.关于乡（镇）人民政府的职能。根据上位法，乡（镇）人民政府被赋予了农村村民住宅用地审批权限，负责批后监管及服务、依法整治违规违法建房等工作。在第二十四条中，修改执法权限为：“依法查处本行政区域内违法违规建房”。
（二）关于农村建房管理制度的修改
1.关于农村建房的审批手续。根据上位法和有关文件，对农村村民建房和乡（镇）村公共设施、公益事业建房的审批手续作出相应的调整和修改。在不予批准农村村民住房建设用地申请的情形中增加了“不符合农村村民一户只能拥有一处宅基地规定”的规定，将“原有住房被征收以货币补偿方式安置”改为“原有住房被征收已经得到补偿安置”。同时，根据上位法，农村村民住房集中建设和乡镇企业建设的情形不适用乡（镇）村公共设施、公益事业审批手续，予以删除。
2.关于农用地转用的审批手续。根据上位法，建设涉及占用农用地，不仅限于农村村民住房建设的情形，包括乡（镇）村公共设施、公益事业均需办理农用地转用审批手续，因此，增加一条,作为第十四条：“建设占用土地涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续;涉及未利用地转为建设用地的，按照农用地转用的审批权限和审批程序办理未利用地转用手续”，与之对应，将第十一条第三项予以删除。
3.关于乡（镇）国土空间规划、村庄规划的编制。根据上位法，乡（镇）人民政府可以组织编制乡（镇）国土空间规划、村庄规划，将第六条中的“应当”改为“可以”。与之对应，第十三条第一款对规划权限作了重复规定，第三十条第一款不应对未依法编制乡（镇）国土空间规划、村庄规划的情形规定法律责任，均予以删除。
（三）其他修改
1.立法技术规范修改有：根据上位法规定和我市市情实际，将“乡（镇）土地利用总体规划、乡规划、镇规划”改为“乡（镇）国土空间规划”；“农村居民”改为“农村村民”；“辖区“改为“行政区域”；“基本农田”改为“永久基本农田”；“乡村建设规划许可文件”改为“乡村建设规划许可证”；“用地许可文件”改为“用地批准书”；“乡村公共设施”改为“乡（镇）村公共设施”。
2.删除的部分条文主要有：第十三条第二款与上位法中“农村村民进城落户后的原宅基地，允许依法保留或者自愿有偿退出”的立法精神相悖，予以删除。同时，第十五条第二款与第八条第四款关于多户联建的内容规定重复，第三十七条规定县级以上人民政府可以根据本条例制定农村村民住房建设管理办法，已有相关上位法进行授权，无需重复规定，均予以删除。
3.补充的部分条文主要有：在第十七条中，根据有关规定，增加“乡（镇）人民政府” 为核发乡村建设规划许可证的部门；在第十九条中，为进一步加强农村建房的监督管理，增加“乡村建设规划许可证的编号及发证机关名称、四至范围、建筑高度、附图及监督举报电话”等规划公示牌内容；在第二十五条中，增加“通信网络”为统筹和完善的公共设施；在第二十九条中，增加“农业农村主管部门”为公布举报电话，设立举报信箱的部门。
此外，需要说明的是，关于我市农村建房用地面积的标准，考虑到当前我市城乡用地紧张、法律规定的延续性以及用地面积调整后可能带来的不利影响等因素，经市人大常委会主任会议审议研究，本着稳中求进的原则，决定对用地面积的标准不作调整。同时，根据调研过程中收集到的意见建议，对条例的个别文字用语、条款顺序等作了适当的调整和修改，使条例结构更加完整，语句表达更加准确。
以上报告，请予审议。
关于《新余市农村房屋建设管理条例修正案
（草案）》审议结果的报告
——2023年5月4日在新余市第十届
人大常委会第十三次会议上
市人大法制委副主任委员、常委会法工委主任 郑军
市人大常委会：
本次常委会会议对《新余市农村房屋建设管理条例修正案（草案）》（以下简称修正案草案）进行了充分审议。委员们认为，修正案草案已经比较成熟，建议本次会议予以通过。
常委会审议期间，市人大法制委召开会议，对修正案草案进行了审议，市司法局、市农业农村局的有关同志列席了会议。经报请市人大常委会主任会议同意，形成《新余市人民代表大会常务委员会关于修改<新余市农村房屋建设管理条例>的决定（草案表决稿）》（以下简称决定草案表决稿），同意提请本次常委会会议表决。
以上报告连同决定草案表决稿，请一并审议。